マンションの管理組合と管理会社の良い関係とはどのようなものでしょうか？
本来ならウィンウィンが望ましいところですが、実際は管理組合が上に立つ関係になっているか管理会社にすべて任せているかになっていると思います。

お住まいのマンションはどちらでしょうか？

マンション管理組合は、マンションを購入すれば組合員に必然的になってしまうので、マンションの運営を考えるのは大変だと思うのは当たり前だし、何より役員なんてやりたくないと思う方は大勢います。だからこそ、プロの管理会社に任せておけば安心だという考えにたどり着きます。
ただ、管理会社にすべて任せてしまうとどのようなことが起こるかと言いますと…
起こること
①定期の修繕工事などで、相見積もりがない。
（理由）住民から意見等がないので、言値で工事が出来るので、相見積もりをしません。本来は、相見積もりをして工事金額を抑えます。

②居住者への説明が雑（理由）住民から信頼を得ているので、管理会社を変えられる危機感がないので、居住への対応が雑になったり、フロントマンや管理員の態度が横柄になることがあります。本来なら、管理会社はサービス業になるので、居住者はお客様なので対応は親切・丁寧が基本です。　

③無駄な工事が多い（理由）住民から説明を求めたり意見が出ないので、管理会社がいろいろ提案して管理会社の売り上げになるような提案ばかりしてきます。本来は管理組合ファーストです。
が考えられます。

このように管理会社中心に進んでしまうと、将来実施する大規模修繕工事の金額が不足してしまうことが懸念されます。なので、管理組合の方々に注意していただきたいのは、管理会社にプレッシャーを与え、管理会社の動向をチェックすることが、管理会社からマンションや管理組合を守ることになります！

マンションは大規模修繕を定期的に行えば、建物は長く持ちます。
もっとも旧耐震の基準で建築されたマンションは耐震工事を合わせて行うか耐震工事でけでも行うことをおススメ致します。しかし、大規模修繕工事を重ねてもどこかで建物の寿命は来るものです。
マンションの場合は建替えになります。ご存知ない方もいるかもしれませんが、マンションを建て替える場合、取り壊し費用などは管理組合で負担することになります。
次に、マンションを購入したときの資料の中に長期修繕計画書というものがあります。
もし、手元になければ管理会社または役員の方にお尋ねください。
この長期修繕計画書の内容はマンションの修繕計画です。給排水管は何年に更新工事をするとか大規模修繕は何年にするのかが計画されています。無論、計画なので管理組合の方々で検討し総会の承認で実施時期を変更することが出来ます。
この長期修繕計画書ですが、５年毎に見直すことが必要とされています。この長期修繕計画書は、３０年で作成されており積立金の推移や設備等の工事時期が記載されていますが、建替えという項目はありません。確かに新築購入時に建て替え時期が記載されているとドキッとしますよね😲ですが、５年毎に見直すので、どこかのタイミングで建替えも視野に入れるべきだと個人的には考えます。なぜなら、建替えを検討することで修繕積立金をどのように積み立てたら良いか、そしてどの時期で大規模修繕工事を止めて、建替えの費用にあてるか管理組合で検討することができるからです。管理費や修繕積立金の値上げは管理組合員にとっては避けたは通れないもので、組合員の方々は自分が役員の時には検討したくないと感じていると思います。ですが、誰かの時に検討しなければ将来修繕工事の金額が不足してしまうことが考えられます。
東京都も建替え促進の件が議会で検討されていますが、なぜ建替えに注目が集まるかと言いますと、築４０年のマンションが今後増えてくるからです。当然耐震工事をしていなければ災害時に倒壊または半壊の被害にあうことが懸念されるからです。ただ、建替えといってもメリットとデメリットがあるので、そのことは別の機会で触れたいと思いますが、今回は建替え費用も管理組合が負担しなければならないことを忘れないでください。

最後に、愛知県のマンション建替え事例ですが、まだ２棟しかありません!!

マンションにおいて滞納は大変な問題です。
なぜなら、将来の修繕費用に充当する修繕積立金をはじめ、通常の管理に関する費用が不足してしまうからです。そういうことが起こる前に、早めの対応が重要になります。
管理費等の滞納を回収する手段としては、
①督促する
②滞納者から直接取り立てる
③総会の承認を得て、滞納者の区分所有権を競売に掛ける。があげられます。

①は電話や書面などで滞納している組合員に支払いを促す行為ですが、①で組合員が支払っていただければとても素晴らしいです。何より役員の精神的負担が軽いです。

②滞納者から直接取り立てる行為は、滞納者のところへ赴き支払ってもらうことです。この時、支払ってもらえば一番良いですが、少なくても返済計画書をもらうまたは、返済計画書の提出の確約がもらえれば御の字です。

③滞納者の区分所有権や敷地を競売に掛けるのは管理組合の伝家の宝刀になります。③を行使するまでに①と②を行使していて効果がない場合に最後の手段として行使するものです。そのため、総会の承認が必要になります。なぜなら、管理組合という団体がいち管理組合員に対して訴訟を行うことなので、費用も管理費等から捻出しなければならないことも理由として挙げられます。

組合員は管理費等を支払う義務を有しているので滞納しないことが一番です。滞納した場合は速やかに支払い、滞納額が多い場合は返済計画書などを提出して支払いましょう。管理組合側は管理費等の滞納に注意し早期に対応してください。競売にかけて売却できれば滞納額を回収することが出来ますが、必ずしも売却できるか確実ではないので!!

自主管理の管理組合さんの中で滞納には全く触れてこなかったところは、まずは電話または書面で対応してください。それでも反応がないときは専門家に相談することをおススメ致します。

デベロッパー系の管理会社の良いところを前回記載しました。今回は、独立系の管理会社について良いところと問題点をかきます。管理会社の変更を検討されている管理組合の方々は、参考にして頂ければと思います。

独立系の管理会社の一番の良さは、管理委託料金が比較的安い金額であることが言えます。管理会社を変更する点で当然サービスもありますが、従前の管理会社より金額が下がることは管理組合にとってとてもメリットがあることです。ただ、注意する点としては、あまり管理委託料が安いと定期的な工事費用が高額になる場合もあるので、大規模修繕工事や定期の改修工事などは相見積もりをとるなどした方がよいかもしれません。

次に独立系の管理会社の良いところは、独自のノウハウを持っていることです。設備系出身の方が管理会社を立ち上げれば、その会社は設備系に強い管理会社になり、設備の修繕費用などが他社と比較しても安価になるということがあります。また、管理会社出身の方が立ち上げた会社の場合、管理会社の経験を生かし、他と比較しても負けないサービスに特化した管理会社である場合などが挙げられます。

次に独立系の管理会社の問題点はというと、フロンマンの一人当たりの担当棟が多いことです。これは、独立系の場合、管理棟数を増やすことによって営業利益があがるので契約数を伸ばす必要があります。その一方でフロントマンが少ないと一辺りの棟数が増えてしまうので業務に支障をきたします。フロントマンの一番ベストな担当数は、個々の能力もありますが12~13棟だと思います。それ以上だと、それぞれの担当棟に注意を払うことが難しくなり、精神的にも病んでしまうしまうことも考えられます。

最後に、デベロッパー系の管理会社と独立系の管理会社にはそれぞれメリットとデメリットがあります。それぞれのメリットとデメリットを把握して管理会社を選択して頂ければと思います。

もし管理会社を変更するのにどのようにしたら良いかわからない管理組合さんは、当事務所までご相談くださいね！

前回の記事で、デベロッパー系の管理会社と独立系管理会社について記事を書きました。
今回は、デベロッパー系の管理会社について書きます。
デベロッパー系の管理会社とは、建設した施行会社のグループ会社が管理を行うことを指します。まずはじめに、マンションの状態を把握することができることです。把握することでマンションの不具合に直ちに対応でき、設備等の改修も適応な時期に行うことができます。

次に、修繕履歴など施工時から管理できることです。一見当たり前のことですが、マンションの中にはこの修繕履歴が保存されていないマンションもあるからです。修繕履歴が残されていない場合とは、施工時から自主管理マンションや途中で管理会社を変更した場合などの原因が考えられます。

次に、フロントマンの負担が比較的少ないことです。独立系の管理会社と異なり、親会社またはグループ会社が建設したマンションを管理するので、フロントマンの棟数負担が少ないです。少ないということは、マンションに対していろいろな提案などができます。別の記事で書きますが、独立系の管理会社だとフロントマンの棟数負担は大きいです。

次にブランド力です。マンションを購入するうえで、このブランドだから購入したという方もお見えになると思います。このブランド力は、独立系の管理会社にはないことです。つまり、例を挙げるとライオンズマンションの管理は大京というイメージがあるので、管理会社を変更することでそのブランドはなくなってしまいます。

以上から、デベロッパー系の管理会社は、フロントマンの棟数負担が少なく、施行会社と連携できるので即座に対応できる利点があります。

みなさんがお住まいのマンションの管理会社はどこか知っていますか？

例えば、

ライオンズマンション　⇨　管理会社　大京アステージ

プラウドマンション　　⇨　管理会社　野村不動産パートナーズ

このように通常建てた系列の管理会社が管理しているのが通常です。

話が戻りますが、分譲マンションの管理会社には、デベロッパー系列のものと独立した管理会社の２種類があります。
独立した管理会社は既存の分譲マンションに営業をかけて契約を取ってくるんですが、当然上記のプラウドシリーズのマンションやライオンズマンションにも営業をかけるので、管理組合側が管理会社を変更したいと検討していれば独立系の管理会社に変更することも当然あるわけです。そのため、ライオンズマンションであっても、すべてが大京アステージではなく、独立系の管理会社が管理しているマンションがあります。
このように、マンションデベロッパーが建設したマンションは、その系列の管理会社ではなく独立の管理会社も管理していることを知っておいてください。

ちなみにですが、名古屋に分譲マンションがどれだけあるかご存知ですか？
なんと１００社以上はあります!!

独立系の管理会社とデベロッパー系の管理会社どっちが良いのかということは次回のブログに記載したいと思います。